離婚で共有名義の不動産を引き受け、住宅ローンを肩代わりした時

税理士 平林夕佳

離婚によって夫婦共有名義のマンションを一人の名義で登記したり、住宅ローンを肩代わりするとどうなるのでしょうか?

青山通りにある自転車屋さん。自転車修理でひっきりなしにお客さんが訪れていました。

離婚で共有名義のマンションを妻が放棄!住宅ローンが残っている場合

確定申告時期になると、夫婦の共有名義で買ったマンションの住宅ローン控除の方法についてお問い合わせが何件かあります。

共働きの世帯が増えたので、共有名義でローンを組むことを金融機関から勧められることがあるようです。

ここで、住宅ローンが残っている状態で離婚し、共有名義のマンション持ち分をどちらかがもらい、併せて住宅ローンを肩代わりする時の相談を受けることがあります。

このケースでの税務上の取り扱いは、どうなるのでしょうか。

共有名義のマンション持分を引き受け、住宅ローンを肩代わり

2,500万円のマンションを、夫が1,500万円、妻が1,000万円で住宅ローンを組んでいるとします。

夫のマンション持分は5分の3、妻の持分は5分の2の共有名義で購入したとします。

便宜上、住宅ローンの残りについて、夫が1,500万円、妻が1,000万円残っていると仮定します。

この状態で離婚し、夫が妻のマンション持分を引き受け、さらに住宅ローンを肩代わりしたとします。

夫はマンションという資産の持分をもらうため、夫は贈与税の対象となります。しかし、マンション持分をもらう代わりに、妻が組んだ住宅ローンの肩代わりをすることが条件です。

ただマンションをもらっただけだと贈与税の対象ですが、住宅ローンを肩代わりすることが条件となっているので、負担付贈与によりマンションの妻持分をもらったことになります。

負担付贈与ですと、不動産の場合、贈与時点の「時価」でもらったと考えます。

もらった時の「時価」が、住宅ローンを組んだ時より高ければ、住宅ローンの借入金残高を超える部分は贈与税の税金が掛かる部分になります。

ただし贈与税は110万円の贈与まで非課税のため、超える部分の金額が110万円以下でしたら贈与税は掛かりません。

妻について税務上はどうなるかというと、住宅ローン残高と同じ金額で、不動産を売ったと考えます。

つまりこのケースで言うと、1,000万円の住宅ローン残高があったため、1,000万円で不動産を売ったと考えます。

妻は譲渡所得の申告が必要になります(ただし、自宅を売却した時の3,000万円控除の特例で、今回のケースでは税金は掛かりません)。

離婚による財産分与との違い

離婚による財産分与とは、結婚してから夫婦で築いた財産を離婚の時に分けるというのが財産分与です。

財産分与は非課税ですので、基本的には税金はかかりません。

詳しくは過去記事、『 離婚で家を財産分与、税金はかかるの? 』をご参照下さい。

また、財産分与で現金を渡した場合と、自宅を相手に財産分与した場合とで、税金の取り扱いが変わります。

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港区南青山にある当税理士事務所では、「離婚で家を財産分与したけど、税金は掛かるの?」「不動産を贈与したけど、税金はどうなるの?」など、資産税に関するご相談をお受けしております。

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