小規模の不動産貸付は、貸倒にそなえて現金主義による所得計算の特例の届出書を出そう

税理士 平林夕佳

小規模の不動産貸付では、貸倒れの危険に備えて現金主義による所得計算の特例を受けることの届出書を提出します。

 

家賃収入は、原則、滞納があっても家賃収入を申告する

アパートの家賃支払いは、翌月分を前月末日までに支払う前払いが一般的な契約になっていると思います。

大家さん側の確定申告は、入金をもって家賃収入を申告するわけではありません。
原則、入居者が入居している期間が到来したら家賃収入を申告します。

令和2年4月から令和4年3月まで契約しているAさんが、
令和3年12月分の家賃振込を忘れてしまい、令和4年1月5日に振り込んだとします。

大家さんは、令和3年12月分の家賃の受取りが翌年1月になったとしても、
令和3年1月~12月までの12ヶ月分の家賃収入を申告することとなります。

不動産の賃貸では、契約期間中の家賃滞納はよく聞く話です。

しかし大家さんは、家賃滞納があったとしても、原則、家賃収入を申告しなくてはなりません。

滞納分が貸倒れた(回収不能となった)とき、個人の不動産貸付業の申告は?

個人の不動産貸付業は、事業的規模か、事業規模ではない不動産貸付か
によって貸倒損失の取扱いが変わります。

この、事業的規模か事業的規模ではないかは、業界では「5棟10室基準」で判断します。

つまり、賃貸物件(貸家やアパート)が5棟以上あるか、
もしくは5棟未満だが、10室以上の貸付をしているかのどちらかに当てはまれば
事業的規模の不動産貸付業にあてはまります。

事業的規模なら、家賃の滞納分が貸倒れた年に累積した滞納額を必要経費に算入します。
仮に、貸倒損失を計上した年の不動産所得がマイナスになった場合、事業的規模の青色事業者なら3年間損失を繰り越すことができます。

ここで事業的規模でない場合、つまり貸家やアパート5棟未満、
もしくは5棟未満かつ10室未満の不動産オーナーさんは、
貸倒損失の計上の仕方が事業的規模と違います。

事業的規模でない不動産貸付では、
貸倒損失を過去にさかのぼり、
その収入が無かったものとして所得を計算し直すのです。

つまり、過去の収入の計上が間違っていたとして遡って申告しなおすため更正の請求をします。
注意点は、「更正の請求で遡ることができるのは、過去5年前まで」です。
5年以上滞納の状態が続き、ある年に回収不能となって貸倒れても、遡ることができるのは5年前までです。

それ以前の貸倒損失は、更正の請求ができないため切り捨てるしかありません。

事業的規模でない不動産貸付の貸倒損失(回収不能)対策

事業的規模でない不動産貸付の貸倒損失(回収不能)は、
諦めて切り捨てるより他無いのかというと、そういうわけではありません。

対策は、現金主義による所得計算の特例を受けることの届出書を提出することです。

この現金主義による所得計算の特例を受けることの届出書は、
家賃の滞納がおこる前に提出しておくといいと思います。

現金主義による所得計算の特例を受けることの届出書は、
現金を受け取った時点で収入を計上するルールにする旨の届出書です。

ブログの冒頭で「家賃を受取ってない月があっても、家賃収入を計上しなくてはいけない」
と書きましたが、現金主義による所得計算の特例を受けることの届出書を提出すれば
そのルールによらず、現金受取時に収入を計上するルールに変えることができます。

現金受取時に収入計上するルールにすれば、
貸倒損失は発生しません。

ただし、現金主義による所得計算の特例を受けることの届出書を
提出することができる事業者の要件があります。
一定の方法で計算した不動産所得と事業所得の合計が300万円以下の事業者のみ
現金主義による所得計算の特例を受けることができます。

不動産を相続した方など、
不動産所得の年間所得金額を把握している場合、
開業届、青色申告承認申請書と併せて
現金主義による所得計算の特例を受けることの届出書を提出してもいいと思います。

【関連動画】
家賃の振込が無かった時、家賃の未回収が貸倒れた時の不動産所得の確定申告と、小規模の不動産貸付の対策。

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